冯煦明
中国社会科学院财经战略研究院、清华大学中国与世界经济研究中心研究员
高房价和过去较长时间的房价上涨预期，已经成为中国经济中多种问题和困境的一个“纠结点”。
关于房产税的讨论，一定要建立在准确认识其政策定位的基础上。为什么要启征房产税，征收房产税的政策目的是什么?只有对这一根本问题有了准确认识，接下来细节性的、技术性的讨论才有意义。
房产税不是调控房价的政策工具
房产税的目的不应该是为了调控房价。
去年以来，一线城市以及部分二线城市房地产市场出现了新一轮上涨热潮，个别城市甚至再一次考虑通过限购等措施来遏制房价上涨。在这样的背景下，有观点认为，现在推出房产税正好可以防止房价过快上涨。这种把房产税作为调控房价的政策工具的想法，从逻辑上是站不住脚的。
用长期的、制度性的法案作为短期的、不确定性的宏观调控工具，本身就不合理。
一方面，税制设计是一项关乎长远的基础性制度建设工程。尤其是像房产税这样涉及重点行业、牵扯经济全局的税种，更是如此。一旦通过立法程序推出，就将是长期有效的，不可能轻易作出调整。而宏观经济则是有周期的，房价作为一种资产价格也具有明显的周期性。即便在当下取得一时成功，在未来更长远的时间里也会付出代价。
另一方面，即便退一步，认同通过房产税来遏制房价上涨这一“善良”的主观愿望，启征房产税也不一定是好的选择。从经济学的角度而言，判断一项政策好不好，不能看政策制定者的初衷是不是好的，而要看该项政策能否实现政策制定者所希望达到的目的。回顾中外经济史，因为“善良”的政策反而导致恶果的案例并不鲜见。不论从理论上、还是实证上，房产税都无法起到遏制房价上涨或是降低房价的效果。
开征房产税带来的“税收楔子”会按照供给弹性和需求弹性以一定的比例，分摊到买房人和卖房人身上，最终的均衡含税价格不仅不会降低，甚至还可能高于没有房产税的情形。
实证研究也表明，上海和重庆两地房产税试点没有能够起到显著的调控房价的作用。
房价的高低取决于供给需求关系。目前，房价普遍上涨的阶段已经过去，转而呈现地域分化的格局。
北上深等城市房价持续上涨，本质上是因为供给满足不了需求，是一个短缺市场。造成短缺的愿意，一方面是因为土地供给政策的限制，另一方面是由于城市规划不合理导致的低容积率和低土地使用效率。这些才是一线城市房价过快上涨的“病根”所在。想要用房产税来治疗这些病根，是缘木求鱼，甚至还会带来副作用。正确的做法，应当是在土地供给和城市规划上下功夫。
而在大部分三线及以下城市，房价继续大幅上涨的动力并不强烈。对于这些城市，房地产的主要压力是“去库存”，通过房产税来调控这些地方的房价更是无从谈起。
高房价成为经济发展的“纠结点”
客观上，高房价和过去较长时间的房价上涨预期，已经成为中国经济中多种问题和困境的一个“纠结点”。因为高房价，制造业的劳动力成本随之上升，原有的比较优势在失去，面临着产业和就业流出的危险;因为房价上涨，大量资金由实业向房地产行业转移;因为持久的房价上涨预期，货币政策的传导机制阻塞，逆周期调控的效果越来越差。同时大量资金沉积在房地产上，长远来看也会增加整个金融体系的风险;因为高房价，一线城市的很多年轻人不堪重负、倍感焦灼，不得不放弃理想和留在大城市的机会，开始出现了向二三四线城市回流的现象;因为高房价，城镇化进程受阻，数以亿计的农民工居无定所，家庭长期两地分离，带来一系列的社会问题。更重要的是，因为房价上涨，中国社会的收入不平等和财产不平等日益加剧。房地产甚至已经成为一道无形的鸿沟，把人群分为有房者和无房者两类。
特别值得重视的是，由房价上涨导致的一系列问题，往往并非由于人与人之间能力、勤奋度、智力的差异造成，而通常是由运气、政策等非主观因素决定。一条马路两侧，三年前完全一样，仅仅因为城市规划的原因，三年后一侧的居民获得了两三套回迁房，成为百万富翁、千万富翁，而另外一侧仍旧是低矮的平房，每月三千块钱工资收入。这样的现象在过去十多年的城市建设热潮中屡见不鲜。如果任由这种趋势发展，社会的公平感、正义感会被扭曲，年轻人依靠劳动和智慧创业兴业的热情会遭受打击，人们会感觉无所适从。
这种由外部性带来的收益应当有一个合理的分享机制。
房价上升、房地产的增值很大程度上来自于全国经济发展水平的提升，来自于所在城市基础设施建设的提升，来自于周边学校、医院、剧院、商场等配套设施的完善，以及货币金融环境的变化。这是经济学上典型的“外部性”问题。
出于公平正义方面的考虑，对套数或者人均住房面积超过一定标准的对象征收房产税具有合理性。但不应普遍征收，特别是在目前的经济形势下，普遍征收房产税弊大于利。
相比房产税，新一轮房改才是根本之策
即便如此，房产税的作用不应被高估。对于促进社会公平正义、建立合理的“外部性收益”分享机制而言，房产税的作用仍然是非常有限的。根本之策是要启动新一轮住房体制改革。
1994年，我国开始深化住房体制改革，当时面临的首要问题是房地产市场缺失。改革的主要措施就是实行住房商品化，这带来了接下来二十多年房地产行业持续的繁荣。房地产不仅成为拉动中国经济增长的重要引擎，同时也成为地方财政收入的重要来源，可谓功不可没。
二十多年之后，房地产行业面临的形势与1994年房改时面临的形势已经完全不同了，中国经济的大环境也与当时大不相同。因而，“新一轮房改”的首要出发点，就是对房地产行业在国民经济全局中的作用进行重新定位。新定位的核心在于明确以下两点：
第一，要回归住房本质，降低房地产的金融属性。
房子是给人住的，这个定位不能偏离。为此还必须意识到，“新一轮房改”不是孤立存在的，不可能单独完成，而必须与金融体制改革协调并进。在金融市场不发达、居民缺乏可靠优质投资品的情况下，降低房地产金融属性只能是一句空话。
第二，要发展租房市场，探索灵活的产权制度，多种途径实现住有所居。
要促进租房市场建设，通过政府、企业和金融机构的共同努力，形成一个活跃度高、稳定性强的租房市场，重点服务两类人群：一类是刚毕业开始工作、处于职业生涯起步阶段的年轻人，另一类是在城市打工的农民工。积极探索“先租后买”、“租售结合”、“倒按揭”、“共有产权”、“过渡性产权”等多种形式的交易创新和制度创新，在防范风险的前提下，让更多的家庭享受到稳定的、与收入水平相适应的住房服务。
